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前陣子常看到新聞三不五時地在提醒我們曼谷現在的情況有多慘, 據統計觀光業約佔泰國整體GDP20%, 但今年第一季以來外國觀光客人數少了21%約40萬人次, 再加上5月底軍政府掌權, 外界認為泰國的局勢將會一發不可收拾, 但實際的情況是, 自從軍政府掌權以來, 社會暴戾的氣氛反而減少了, 根據民調顯示, 90%的受訪者對於軍方奪權後的所作所為表示滿意, 82.4%的受訪者認為民眾對立與社會矛盾, 阻礙了泰國在各方面的正常發展, 外資信心也明顯好轉了, 泰國基金今年以來漲了13%, 泰股漲幅更是全亞洲排名第二, 成長了20%, 還贏過有蘋果光加持的台股, 種種跡象都顯示泰國正走在一個正向的循環上, 如同09年紅黃之爭, 11年大淹水, 泰國屢屢在重創後, 總是能很快地步上軌道, 展現這個國家旺盛的生命力, 

再來提到曼谷的觀光業, 曼谷一直以來就是消費者的購物天堂, 光是市區大型的商場就超過50間, 尤其從暹羅站延伸至非隆奇站, 是曼谷市區shopping mall的一級戰區, 據統計, 觀光零售業佔泰國GDP約10%, 產值約2兆台幣, 然而在去年底至今年初, 是泰國政爭最嚴重的時候, 嚇跑了許多觀光客, 隨著政局走穩, 預估今年泰國旅遊消費人口將可衝破2,600萬人, 公司最早在做泰國時, 接回來的第一個案子就是一間大型的綜和百貨商場--微笑廣場, 今天就幫大家介紹一下

微笑廣場

主體建築分為A,B兩棟, 樓高皆32層, 地下兩層樓, 建物的土地所有權移轉頗有意思, 在中國大陸與泰國建交前, 原本這塊地是屬於台灣駐泰大使館舊址, 1975年台灣釋出了土地, 被當地華人社團"介壽堂慈善會"所承接, 2009年經過公開招標, 確定由亞洲泰源建設發展股份有限公司(港商)承包這件案子,

微笑廣場占地約15,000平方米(約5,000坪, 略大於微風廣場), 說實在這基地的地理位置也像微風廣場, 還記得微風廣場在2001年開幕時其實大部分人是看衰的, 原因就在於它的位置不臨捷運站, 又受到SOGO的挾持, 當時進駐SOGO的品牌還被警告不准到微風設櫃, 事過境遷, 現在的微風儼然有挑戰SOGO一哥的態勢, 分店也跟著一間間開, 其實得力於他清楚的定位, 微笑廣場一樣不在捷運沿線上, 它目前定位為綜合型商場, 他A棟B1到六樓是百貨商場, 10樓以上是4星級酒店, B棟1~2樓也是商場, 10樓以上是酒店式公寓, 也就是說它的樓上將來會有大批的住戶以及遊客, 已具備基本的消費族群

再者, 說到這個建案的特殊性, 以台灣來說, 類似這樣的百貨商場完全被財團壟斷一般民眾根本買不到, 在台灣我們定義的商鋪都是沿街的店面, 至些店面群聚起來就像會變成像是西門町或永康商圈, 但是東南亞可就不同了, 他們的商圈聚集的是一棟棟的大型shopping mall, 原因有兩個, 第一, 東南亞國家天氣炎熱, 不論是當地人或是外地旅客喜歡躲在商場裡逛街吹冷氣, 第二, 受西方文化影響, 當地民眾覺得進百貨公司購物是一種身分的表徵, 百貨商場大約從開幕後的5~10年到達他的成熟期, 租金行情跟賣價也會這時達到高峰, 因此也不需要長時間持有, 覺得獲利空間有達到預期, 即可獲利了結

微笑廣場的價值在於他在正市中心的位置, 距離奇隆站走路約6~7分鐘, 再者他是以批發+零售的方式經營, 最重要的是建商保證了前3年18%(5,6,7%)的保證回酬, 我們常說一個好的商鋪可以養一家三代, 確實是如此, 8年多前一位台商以一平方米70萬泰銖的價格, 買下白金廣場(距離微笑廣場約500公尺)20平米的一樓商鋪, 現已漲價至1平方米2,500,000泰銖, 租金行情1萬泰銖/平米, 每個月固定收20萬泰銖租金, 如果賣掉還賺36,000,000泰銖

商場不論是租金或本身價值的漲幅都比房子大得多, 但商場也面臨的經營管理不佳, 生意不好的風險, 是一個風險較高的產品, 伴隨的利潤相對也較大, 微笑廣場預計2016年6月完工, 就像販售預售屋一樣, 目前的賣價還是最低的, 我們販售的單位包含1~3樓商鋪, 賣價從一樓一個單位約5~6百萬泰銖, 二樓5~4百萬, 到三樓4~3百萬不等, 但建商也表示一旦地下室形成, 就會有第一波的漲價, 在完工的兩年之間, 預計漲三次價格, 對於想嘗試海外投資的民眾來說算是個負擔不大, 卻是有爆發性的產品

建案實景照片:

泰國投資說明會

時間 : 每周六, 2pm~5pm

地點 : 永和

報名專線 : 0920913753, 劉先生

Line : arthurliu1982

參考資料 : 

http://news.msn.com.tw/news3718857.aspx

http://www.udnbkk.com/article/2014/0707/article_118658.html

http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20140114000086&cid=1207