今天公司的說明會有一組客人預訂了一間商辦, 害我好眼紅, 這麼好賺的產品, 快拿出來跟
大家分享!!
在曼谷商辦後市可期 文章中, 我提到了曼谷商辦的現況以及未來發展現況, 今天想來介紹
目前主推的SSP Tower 2, 因為改變了遊戲規則, 我相信未來會有更多人對這個案子有興趣
SSP Tower在泰國共有3棟, 據公司的泰國華僑所說, 當年SSP Tower可是家喻戶曉的辦公大
樓, 接下來就要提到他如何的"不敗"了, 首先要提到的是商辦通常是大面積的, 在建物完成時就
已經把隔間做好, 承租方通常很難再分割出售, 所以在只有資金雄厚的投資客或大公司才買得起,
其中又以壽險業最愛買辦公室, 依照台灣金管會的說法, 壽險業是不能炒房的, 原則上都只能購
買已經興建好的大樓而且要以出租為主, 有趣的是金管會開出的條件是2.875%的投報率, 有部
分壽險公司卻回應投報率太高, 要求降低...
再來看SSP Tower 2這個案子, 為什麼說他是一個不敗的投資, 首先在五年的合約裡你所拿的毛
報率是每年7.5%(6% net), 光投報率就是台灣的兩倍多, 再者, 資產管理公司提的另一個誘人的條件就是,
五年合約到期後再以當時購買的原價買回, 也就是說你跟本不用擔心她的房價跌會吃掉你租金
的收益, 即使是20年的老樓, 即使他樓塌了, 管理公司就是要付你每年7%的租金收益
第二個不敗的條件是他的產權持份可以多人共同持有, 剛剛有提到辦公室面積大, 即使她每平
米單價低, 總價還是一筆不小的數目, 因此管理公司很聰明地將產權分拆成四分, 個別出售產
權, 而這在泰國法律是被允許的, 舉例1,000萬的辦公室, 你只需付250萬, 而享有7.5%趴的租金
收益, 也就是每個月15,625元的月租金, 相當不錯的投報率, 當然我們會有個疑問就是, 我買
的辦公室承租的出去嗎, 給各位的答案是不論這間辦公室租不租得出去, 管理公司, 還是要給
你租金收益, 合約都會寫的明明白白
第三個不敗的條件是, 賺了租金報酬也鑽了裝潢, 店面以及辦公室都一樣, 辦公室(店鋪)的裝
潢都是由承租方負擔, 今天我的承租方不租了, 我也不用還要重新裝潢來吸引租客, 比起套房
出租三不五時修個馬桶, 換個燈泡要省時省力多了
最後我想提的是他的漲幅空間, 有客人跟我說空提那一個區相當破舊, 房價一直以來好像也沒
漲多少, 我的解釋是, 沒錯, 這裡不是吸引觀光客的旅遊勝地或度假天堂, 有的是低矮的房子
破舊的傳統市場, 我也不想編織太美的夢說這裡會有如何如何的發展性, 那我就從歷史數據來
分析好了, 這時又要請出CBRE大神了 XD, 下面的表格說明了從2000年到2016年(預估)曼谷
辦公室的供給量, 可以看出這些年間, 辦公室的供給上升地非常緩慢, 漸漸地要跟不上承租需求
了, 而預計到2016年, 整體商辦的空置率將會降到歷史新低的5%!!! 事實上從1997年金融風
暴後, 曼谷的住房供給就高出商辦許多, 好的地點都拿來蓋住家了, 自然就沒有多餘的土地蓋辦
公大樓, 再加上東盟 泛亞鐵路等題材, 所以他會漲價嗎, 基本上漲幅空間是相當令人期待的囉!!
(以上資訊若有誤 歡迎予以指教)
對建案有興趣者, 歡迎加我Line聊~~
亞瑟劉
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